IVA e trasferimento di terreni edificabili

                                       

    

07 LUG 2022 Con la risposta n. 365 del 6 luglio 2022, l’Agenzia delle entrate ha fornito chiarimenti sul trattamento fiscale ai fini Iva relativo al trasferimento di immobili catastalmente individuati come terreni, precisando che il trasferimento avente ad oggetto terreni edificabili è soggetto ad IVA e, in ragione del principio di alternatività IVA/Registro, ad imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Nel caso di specie, il contribuente, in qualità di professionista delegato alla vendita e custode di un immobile nell’ambito di una procedura esecutiva pendente avanti il Tribunale, rappresenta che l’immobile oggetto di vendita è un fabbricato in corso di costruzione i cui lavori di costruzione e i relativi procedimenti edilizi sono stati interrotti in corso d’opera.
L’istante intende conoscere il trattamento fiscale applicabile al predetto atto di vendita (che costituisce vendita delegata dal Tribunale nel contesto di una procedura esecutiva immobiliare) e, in particolare, se la fattispecie sia assoggettabile ad IVA o e se vi sia un altro diverso regime di tassazione trattandosi di immobili ancora catastalmente individuati come terreni.
Per quanto concerne il trattamento fiscale da applicare alla cessione di un fabbricato non ultimato, occorre tener conto che l’articolo 10, nn. 8-bis) e 8-ter) del DPR n. 633 del 1972, nell’individuare il regime IVA applicabile alla cessione di fabbricati, non tratta specificamente anche dei fabbricati “non ultimati”.
Ciò induce a ritenere che la cessione di un fabbricato effettuata da un soggetto passivo d’imposta in un momento anteriore alla data di ultimazione del medesimo sia esclusa dall’ambito applicativo dei richiamati nn. 8-bis) e 8-ter), trattandosi di un bene ancora nel circuito produttivo, la cui cessione, pertanto, deve essere in ogni caso assoggettata ad IVA.
Tenuto conto dello stato di interruzione dei lavori e dell’assenza di una classificazione catastale, riferibile anche alla categoria transitoria F/3, idonea ad attribuire agli stessi la natura di fabbricato, l’Agenzia delle entrate ritiene che gli immobili in argomento non siano riconducibili alla fattispecie dei “fabbricati non ultimati”.
Ai fini del trattamento IVA applicabile nel caso di specie, si osserva che l’articolo 2, terzo comma, lettera c), del d.P.R. n. 633 del 1972, prevede che le cessioni aventi ad oggetto terreni “non suscettibili di utilizzazione edificatoria” non rientrano nel campo di applicazione dell’IVA.
Al riguardo, assume rilevanza ai fini dell’individuazione del corretto regime impositivo da applicare agli atti di trasferimento dei terreni la distinzione tra “terreni edificabili” e “terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria”.
L’articolo 36, comma 2, del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, definisce “area fabbricabile” l’area “utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione o dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo”.
In base alla predetta disposizione, un’area si considera edificabile ancor prima della conclusione dell’iter procedimentale per l’approvazione dello strumento urbanistico generale, purché detto documento di pianificazione urbanistica sia stato adottato dal Comune.
Ne consegue che il trasferimento in esame avente ad oggetto terreni edificabili, sarà soggetto ad IVA e, in ragione del principio di alternatività IVA/Registro, di cui all’articolo 40 del d.P.R. 26 aprile 1986, n, 131, ad imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

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