L’agevolazione prima casa decade in caso di riacquisto di nuda proprietà

    

                                    

    

28 GIU 2022 In caso di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito dell’immobile acquistato con l’agevolazione “prima casa” prima del decorso del termine di cinque anni dalla data di acquisto, la decadenza dall’agevolazione prevista dall’articolo 1, nota II- bis), comma 4, della Tariffa, parte prima, allegata al TUR non è impedita dall’acquisto, entro un anno dall’alienazione dell’immobile agevolato, della nuda proprietà di altro immobile (Agenzia Entrate – risposta 28 giugno 2022 n. 349).

La disciplina in materia di agevolazione prima casa prevede che nelle ipotesi in cui i beni acquistati con l’agevolazione vengano alienati prima del decorso dei cinque anni dalla data di acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e gli interessi.

Per gli acquisti soggetti ad IVA l’ufficio presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza tra l’imposta sul valore aggiunto calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata, nonché irrogare la sanzione amministrativa, pari al 30% della differenza medesima e recuperare gli interessi di mora.

Tuttavia, le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

In linea generale, dunque, la decadenza è evitata, se il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici, procede all’acquisto di altro immobile che deve essere destinato ad abitazione principale.

Tale disciplina dettata per il riacquisto trova la propria ratio “nel fine di favorire l’acquisto della casa di proprietà, tutelato anche a livello costituzionale, in favore di coloro che siano costretti a ripetuti trasferimenti di residenza e, al contempo, evitare che l’agevolazione possa assecondare intenti speculativi realizzati attraverso la semplice integrazione dei requisiti necessari a godere dell’agevolazione in relazione al primo acquisto.

Con riferimento ad un caso di alienazione dell’immobile prima del decorso di cinque anni ed acquisto entro un anno della nuda proprietà di altro immobile, la Suprema Corte, con sentenza 28 giugno 2018, n. 17148, ha ritenuto integrata la decadenza ritenendo che “Il riferimento della disposizione in esame al termine «acquisto», generalmente utilizzato, laddove non accompagnato dalla indicazione dei diritti interessati, per indicare l’operazione con la quale si consente ad un soggetto l’esercizio su un bene dei poteri tipici del diritto di proprietà, nonché il collegamento ivi previsto tra l’immobile acquistato e la sua destinazione ad abitazione principale, induce a ritenere che l’atto necessario affinché il contribuente eviti la decadenza dell’agevolazione cd. prima casa di cui ha fruito in precedenza sia rappresentato da un titolo idoneo a consentirgli l’uso e il godimento di un’abitazione in via piena ed esclusiva e, conseguentemente, nell’esercizio dei relativi poteri, a destinare la stessa quale sua abitazione principale. Una siffatta affermazione, oltre ad imporsi in ragione di un’interpretazione letterale e logica della disposizione in esame, risulta coerente con la illustrata ratio della disciplina complessiva in tema di benefici cd. «prima casa», permettendo di circoscrivere l’agevolazione (e il suo mantenimento) solo a quelle operazioni idonee a favorire l’accesso del risparmio popolare alla proprietà

dell’abitazione.

A tal fine non rilevano l’eventuale “conseguimento da parte del contribuente del diritto di godere e usare dell’immobile in oggetto a seguito della conclusione di altri contratti o, comunque, a seguito della autorizzazione concessagli da parte di terzi aventi diritto, atteso che, alla luce della interpretazione seguita, la destinazione dell’immobile ad abitazione principale deve essere strettamente dipendente dall’idoneità dell’atto a trasferire al contribuente poteri di uso e godimento sul bene pieni e assoluti”.

Pertanto, la decadenza non è evitata qualora, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con tale agevolazione, si proceda all’acquisto della nuda proprietà di altro immobile.

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